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城市商业项目旧改更新建议要点

编辑: 【深圳万维商业空间策划设计有限企业】发表时间:2021-11-20 11:42:08浏览量:132

一、我国商业地产发展现状和主要问题


(一)土地供应量大


改革开放四十年,我国的商业地产总量巨大,其中既有原有项目,更有不断新增的项目。根据中国购物中心产业咨询中心预测,到2025年中国的购物中心将超过10000家。2019年全国开业购物中心项目约982个,商业总体量约8622万平方米,2020年全国拟开业购物中心874个,合计商业体量约7923万平方米,而2021年全国拟开业购物中心突破一千大关,达到1113个,总体量为9725万平方米,接近1亿平方米。同时,自90年代开始,由于各种原因所腾退出的大量厂房和老旧商业街更新也涌入了商业地产市场,从广州的北京路、上海的田子坊、北京的798、成都的大慈寺片区,这些由政府主导、企业主办的项目也造成了商业地产市场的临近饱和。今后包含城市综合体在内的商业地产将整体进入存量改造为主的状态,新旧项目之间将会出现更多的直面竞争,压力超大。


城市商业项目旧改更新建议要点


(二)商业地产结构性失衡问题


一方面是不断新增的项目,一方面是原有的一些老项目,市场状态临近饱和。加之我国以往的经济模式是以出口为主,大量的优质消费品是对外出口,国内并非主要消费对象。所以出现了,大量的中国制造的产品在国外包装后在国内销售的情形。这不光导致了国内奥特莱斯商业形态的崛起,更是在商业地产中存在着招商是第一驱动力的情形。但随着2019年中期中美两国贸易纷争以及疫情的影响,今后国内会有大量的优质消费品转变为满足国内内需为主。


商业地产由于充分竞争,将进入由招商转变为运营为主的时代,招商部门的地位会下降。而商业地产将由“招进来”变为“活下去”,谁能够让商户挣到钱,谁就成为商业地产的强者。


(三)定位及产品的同质化


如果说十年前是商业地产靠新品牌、好品牌就能树立自身项目地位,那么五年前到2020年时商业地产各个项目就是靠硬件进行招徕品牌,靠更大的LED天幕、靠海洋馆、靠餐饮条件。而目前如今部分二、三线城市商业地产供过于求的局面正在加剧。空置率高、租金走低、同质化严重等都成为商业地产开发量与商业运营消化能力不对称的主要表现。为了生存,大量的项目引进了并不适合自身项目的各种业态,不断的调整、不断的试错,但是效果有限,大量的成本和精力用于项目探索之中,真正起到效果的业态有限。一方面是规划设计缺乏创新突破,没有对产品进行定位区分,一方面是品牌合作资源匮乏,业态业种组合传统单一。还有一方面就是缺少对消费者提供更多的升值服务和交流互动。


部分购物中心场子开的非常大,里面却基本看不到工作人员。很多促销工作和增值服务基本靠店铺商家来自行解决,自然效果频频,业绩下滑。还有些购物中心在规划上只顾眼前利益,不愿增加过多商业配套,比如:停车位数量、会员接待中心、中庭广场以及供顾客休闲放松的座椅和景观小品等等。导致最终不能善始善终,影响长久经营。


(四)销售与招商运营的矛盾


大量的开发商前期为了尽快获得回报,而是以销售模式将商业项目分割出售,这导致了业主产权多元化,极难实行统一经营活动和宣传推广。同时由于分散产权使得出租效率非常低,难以实现符合规律的的商业规划从而确保商业吸引力,最终形成了劣币驱逐良币的恶性循环。这使得销售与招商之间极难平衡,造成了大量的企业内耗与指令混乱,严重降低了工作效率。


二、商业地产项目旧改更新趋势


随着商业地产结构性失衡、商业存量不断加大、国家政策管控等问题,多维度上促使了城市中对于商业地产的导向必然转为对于既有老旧商业的改造和升级,这是必然趋势。利用成熟区域内的老旧商业,进行物理改造而提升其内在经营活力,是一种非常经济有效的方式,不但能能够显著提升效益,更符合国家政策,这实质是一种效率的提升,以成熟区域的人口流量、信息流量和情感堆积将项目的价值进一步提高,有效减少资源浪费和无效投资,值得政府和所有投资人进行关注。需要注意的是,随着我国城市郊区化的发展,城市面积越来越大,大城市的商业发展势必产生多中心化的特征,同时按照老龄化社会的进一步彰显,以老旧城区商业改造、老旧商业、商业街区做为各个城市副中心大型商业的网状结合点,必定是会成为引领未来商业地产市场的重点项目。


(一)老旧商业与城市网点的联系


商业网点规划从属于城市商业总体规划,是城市规划体系中的辅助规划。生活服务和生产服务的关联,以及二者之间的日益渗透决定了商业网点功能的互补性。原有的老旧商业与大型商业网点在功能上是互相补充促进,商业中心、老旧商业、专业市场等业态之间更存在着空间上的联系,为了满足人们生活消费需求差异性和选择性,不同类型商业之间形成了聚集效应,依靠道路和交通工具缩短空间的距离是更直接的需求。

但如没有对几者之间的联系进行合理规划与承接,就会造成项目的不平衡,直白的说,就是会造成大量的空铺,形成了区域商业陷落的态势。所以在介入此类项目之前,一定要对周边项目的现有状况进行摸底和测算,以避免无法承接转化的问题。


城市商业项目旧改更新建议要点


(二)旧改更新商业项目更合理化


多数商业地产开发商追求快速回笼资金、利润最大化,以住宅团队的思路去思考商业项目,更没有合理的调研和策划,盲目开发商业项目,导致他们所开发的商业项目利用率极低,出现大量的空置。但如是旧改更新商业项目改造,则这种利用率不高的问题将会发生变化,商业在经营特点上激烈的竞争会形成自然的优胜略汰,发展更为人性化和合理化,并且周边存在大量旧有居民区,生活配套十分成熟,对于老旧项目的依赖度极其高,然而此类项目的固有问题也比较明显:


1、改造难度大。由于很多项目属于早年设计,所以在更新改造的过程中,存在着一些无法克服或需要支付高成本来进行改造的情形,这就需要在前期进行相应测算,比评估是否符合经济利益。


2、容积率无法调整是无法避免的问题,需要设计单位充分发挥其专业才智。


3、租金提升有限,限于旧有商户以及周边的居民消费习惯,想要快速提升租金的难度较大。


城市商业项目旧改更新建议要点


(三)旧改更新商业成本较新建更低


1、体量规模优势


旧改更新商业的体量大小结合自身特点,遵从商业地产的规律,在几十年的存活期内早已将当地商业充分消化。而新建商业地产项目则存在规模偏大,导致商业招商难甚至长期空置的问题。所以直接上手老旧项目的改造项目等于事半功倍,减少了大量的投资成本。


2、整体规划


目前大量老旧商业地产项目前期无整体规划,导致后期经营较差,品质较低。其业态规划主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务,它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务,只要根据社会经济的发展和人们生活水平的提高,增加现代服务业的门类就能以最小资本进行完善,经济上十分合算。


老旧商业建筑形态规划,一般有三种模式:大型集中商业+商业街、多个小集中商业+商业街、商业街等共三种形态。


3、建筑结构和商业形态


老旧商业建筑分为框架式、框架剪力墙、砖混、钢机构四种类型。


框架式:柱距比较大,易于分割。


框架剪力墙式:剪力墙影响商铺的分割。


砖混:造价比较低,适用于中低档街区式商业。


钢机构:工期短,分割比较灵活。商业形态上来分类有集中式和沿街式商业。


集中式:其内部空间一般宽敞通透,不设或少设柱。


沿街式:其功能组成受到建筑空间的限制。


4、工程配套


旧改更新商业在规划时,需考虑到后期的使用及经营的业态等因素,工程配套条件也要随之匹配,避免交房后再次进行工程改造,浪费成本。可做餐饮的商铺需引进天燃气,最好到户,或者把天燃气主管道引到商业楼体外侧,商户根据需要自行申请开通。


(1)强弱电要配置到位。


(2)保证每间商铺上下水畅通。


(3)尽可能保证商铺有独立卫生间,若不能满足,可考虑设置公共卫生间。


(四)旧改更新商业规划要考虑的数个因素


1、建筑结构设计需满足功能变更性


随着旧改更新商业地产项目业态变更可能性比较大,需要在建筑结构设计时从长远角度考虑,最好满足多元化业态的需求:分割灵活、有上下水、天然气、排油烟管道等,避免在后期更换业态时候需要大范围进行的工程改造。


2、增加客户黏性是关键


旧改更新商业主要提供社区居民需要的日常生活服务,具有经常性、便利性的特点,因此具备持续性消费的先天优势,市场基础稳定,容易形成消费黏性。为了实现差异化竞争、提升客户满意度,开发商开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。


3、合理规划商业比例


旧改更新商业主要功能是购物、休闲、餐饮以及综合服务,它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务,按潜在业主对不同配套设施的需求强度差异,强度需求商业设施。当周边需求的比重超过50%时,则主要考虑包括综合超市、菜市场等项目的招商以及运营情形。当周边需求比重在10-50%之间,则要考虑包括药房、诊所、餐馆、幼儿园等。如果周边具有较大的商业项目且临近饱和时,则属于弱需求商业情形,考虑的主要招商和运营目标为茶馆、花店、宠物店等。


4、差异化满足个性需求


旧改更新商业特征就是以差异化来满足消费者的日常需求,而在消费者个性化需求中,非商品性需求,诸如快递、各种缴费项目、买火车票甚至代看小孩等也非常多,属于在招商、运营中应当考虑填补的一些需求因素。


三、旧改更新商业定位策划要点


(一)常见误区


旧改更新商业作为城市商业的重要组成部分,发挥着满足居民日常消费,提高城市生活水平的重要功能。有些开发商在旧改更新商业项目过程中,对周边市场没有研究就做出规划,有的则是先把商业裙楼做出来,再进行规划,这些都是常见误区,属于先射箭再画靶子,常见的情况有以下:


1、商业体量设置不合理


体量不合理主要是分为两种,首先是规模过小,会导致配套严重不足,基本生活不便捷。其次是项目规模过大,也会致使招商困难,销售受阻,空置率高,影响总体回款和商业价值。所以一定要综合考虑地段、开发目标、企业现金流需求、项目定位等因素,尤其是将项目的地段、区域成熟度、周边小区入住率、商业配套做重点考量。


2、规划不合理


不同的业态对商业楼体形态有不同的要求,专业市场和大型购物中心对建筑形态的要求不一样,娱乐中心和餐饮中心对经营的场所要求也有区别,只有在对目标业态经营特征及需求规模进行仔细研究后,才能制定出科学的旧改更新商业规模及建筑规划引导意见,切莫一概而论。


3、项目不匹配


一般情况下,商业价值越大的业态,都是租金承受能力最高的业态,但在高端居住小区对旧改更新商业则比较困难,因为这些区域内高端住宅区要求的是比较大的私密性,如若想打造更具有市井属性的商业需求,则可能会造成整体住宅小区的贬值,所以一定要充分考虑。


4、产品单一或改造不合理


如在旧改更新商业时,由于前期没有考虑整体规划及后期的使用,所有商铺都是单层形式或一拖二形式,更有甚者二层以上规划上千平米的大面积商铺,且都是塔楼下压部分,剪力墙较多,不易自由分割,产品类型比较单一,阻碍了部分强势业态的进驻。


5、交通动线不合理


很多旧改更新商业项目中,关于交通动线的设置,出现问题的比较多,由于很多开发机构并没有商业项目设计能力,对后期商业运营考虑不周,导致出现电梯位置不合理、动线混乱、消防疏散不合规等问题,实质上造成了项目内运营等等商业面积浪费。


四、商业地产是城市更新中不可或缺的部分


(一)旧改更新商业地产能够提升价值


旧改更新商业地产可以使得旧有地块价值提升,还能对旧有片区居民幸福度提升。


(二)旧改更新商业地产会彰显城市学问


学问再现模式是“全息度”最高的学问复兴模式,其根本目的在于完整重现某个学问片段。对于旧有商业地产的改造,属于“原址、原肌理、原风貌、原内容”的变相恢复,但此种模式有非常苛刻的适用条件:必须是量级高、认知程度广、学问意义明确而深刻,即只有意义深远的学问,大家才应该让它再现,让更多的人认知和了解,整体上会对原有的商业项目形成价值壁垒。


城市商业项目旧改更新建议要点


(三)旧改更新商业地产保障周边项目价值


旧改更新商业项目的改造,不但可以使之获得自身的经济效益,更能够使得周边的住宅项目价值有着充足的价值保证。


城市商业项目旧改更新建议要点


但是,想要获得保障,先期条件是投资方必须明确对于该地块有着充分的认知和分析,否则就是自欺欺人。


(四)旧改更新商业地产是趋势

城市商业项目旧改更新建议要点


旧城的学问复兴是涉及空间、学问、商业三种属性的城市命题,不是简单的盖几座仿古建筑就可以轻松解决的。这种旧改更新商业的核心目的就是实现人气的再聚集,即可用旅游的逻辑进行全新思考。商业地产项目只有拥有了足够的知名度并且让人们对它产生积极的共识,才会有人愿意来。对于任何一座商业项目而言,历史学问都能成为其复兴的一根稻草,只要仔细发掘并好好利用,将学问做成磁极,做成吸引人的有利武器,就一定可以实现学问促进下的整体项目复兴。


来源于:商业地产与法务,编辑卢鹏 


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